主持人： 欢迎各位网友来到新华网地产下午茶，我们今天讨论的主题是“众开发商各显神通，华岩新城进入高速发展期”。我们今天邀请到的嘉宾是：金科地产主任杨恒、和泓地产营销策划部副总监唐加辉、重庆斌鑫集团有限公司营销策划部副经理周水荣、重庆容磁企业管理咨询有限公司总经理王雪松。
    我们知道，华岩新城区处于重庆主城核心区的西南方，位于九龙坡区东西结合部的重要交通要道--华龙、华福大道上，是内环高速路上的重要节点，是主城核心区联系西部新城、向渝西经济走廊辐射的重要枢纽。
    华岩新城区包括整个华岩镇、中梁山街道辖区范围，面积43.8平方公里，约占全区十分之一，其中城市规划建筑区面积约25.3平方公里，中梁山生态绿地约18.5平方公里。
重庆进入二环时代以后，包括沙坪坝、九龙坡区、大渡口都已经成为主城区扩展方向，而华岩新城，是离主城区较近，与主城区衔接十分紧密的区域。请各位嘉宾介绍一下，金科、和泓地产进入华岩新城的情况。
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　　杨恒： 金科在华岩的这块地非常有挑战性。大家知道，华岩周围工业的氛围很浓，而金科作为城市发展方向的引领者，在近郊区一般选择修建洋房物业，我们进入华岩时，也考虑到了洋房，因此，我们前面四期全部是洋房。在后面，我们的规划也有一些标准，当我们产品推出后，得到了消费者的回应，甚至档次比我们策划的时候还要高，因此，我们觉得在华岩，金科发展起来还是比较得心应手。
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　　主持人：和泓在华岩有380亩左右，是怎么样的情况呢？
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　　唐加辉：从整个区域来讲，随着外环的通车，主城区的扩大，我觉得华岩已经成为主城区主要的聚集点之一，而且具有很大的发展潜力，就我们公司来讲，我们不会以现在的眼光看，我们会以发展五年后的眼光看这地块的发展，我们觉得这地块有很大的发展潜力。
    第二，从产品来讲，我们打算做洋房。为什么做洋房呢？我们觉得洋房在市场上有稀缺性，现在的重庆楼市，洋房占有量只有10%左右，比较稀缺。而且，洋房对大家居住条件的改善很大，是很多人追求的梦想。相比总价单价都比较高的别墅，洋房更适合中产阶级。另外，华岩这个地方还有200亩的公园，政府规划的时候周边也有一些商业配套，有教育、医院，所以这个区域应该是以后西部新城的中心，也是华岩新城为中心。我觉得几年后也像经开大道一样的发展潜力，所以我们选择了洋房。
    现在，很多人还没有发现这个地块的价值，不过，有金科和斌鑫在前面开拓，后面还有恒大，开发体量不断增大，我觉得这地块很快会成为房地产开发的热土。
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　　主持人：刚刚杨主任和唐总都提到斌鑫集团，斌鑫集团很早就进入这块地，现在进入到什么阶段呢？
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　　周水荣：总的来说，我们总共有43万方，现在基本上大概有7、8万方没有销售，已经进入了后期。
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　　主持人：斌鑫是高层项目，斌鑫的主要购买力大概是怎样的结构？
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　　周水荣： 刚开始，主要是周边的客户，在我们进驻华岩新城的时候，这里确实缺少大型的楼盘，缺少好一点的小区，稍微上档次有品质的楼盘很少，所以我们刚开盘的时候很受周边原始居民的青睐。由于我们做的是真正的住宅小区，前期大概有70—80%以上是原住居民，其他区域的购房者更多的是到二郎去买房。
    但后来随着金科进驻，华岩区域的楼盘逐渐辐射到沙坪坝的上桥等地方，再后来，外来客户越来越多，包括很多区县的客户。我们从07年开始销售到现在，逐年还是有其他区域的客户在了解这个区域。可能华岩这个片区是工业区，但是客户到这边了解之后，发现有华福大道，周边的环境也不是很差，所以在这边买房的客户越来越多。
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　　主持人：通过刚才的介绍，购房者对华岩三大开发商有了了解，接下来，还有恒大等其他开发商进入。今天，我们同时请到了容磁企业管理咨询有限公司王雪松总经理，我们请王总也来谈一下，华岩新城是怎么样的地位，具有什么样的优势和扮演什么样的角色？
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　　王雪松： 目前，我认为华岩新城在市场上的声音还不是很集中，概念不是很明确。现在说道华岩新城，很多人可能还不知道这个地方在哪里，这可能是华岩开发商面临的最重要的困难。另外，华岩是工业区，其购房者可以分为两层，一层是买得起房子的人，另一层是普通工人，这一群人就不一定买得起房子。
    从整个区域来说，目前，华岩在大市场上是被辐射的区域，成本优势非常大，外环的整个交通改善后，主城到这里的距离变短了，对于华岩的发展来说，就是要有更多的移民来到这里。
所以总的来说，这个区域有非常大的优势，华岩这边有7千元多的洋房，在江北至少就要翻几倍了。
     另外，华岩相对于经开区和高新区来说，有更大的优势。这里是政府集中管理的工业集中的区域，这种情况对经济发展有好处，会有更有购买实力的购房者来到这里，这是一个潜在的优势。
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　　主持人：我这里有一个数据，其实华岩新城周边的配套正在逐步完善，比如说美美家，还有超市，还有一些医院，公园，两条轻轨线，已经把华岩新城与重庆各大商圈紧密联系起来，高九路也将这里链接起来了，仅仅2个小时就能到机场。华岩新城正在充分发挥市场资源在配制中的作用。那么，三位各自的项目是怎么样与区域资源相结合的？和泓拥有比较大的市政公园，据说将和恒大联合开发？
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　　周水荣：其实这个公园和我们斌鑫也是联在一起的，这个区域当时政府规划了很多，包括医院、学校，但是后来可能地产集团和政府没有谈好，所以没有做。我们去的时候周边配套还很缺乏，包括交通。刚开始，只有2路公交车，后来我们又引进了几条公交线路，现在在公交这块逐渐完善了。还有商业这块，我们今年有规划商业，以及小区配套的商业我们也要做起来。
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　　唐加辉：我们和泓这边，主要是在政府这边规划了200多亩的市政公园，要打造成生态公园。成为这个片区相对比较集中的休闲、娱乐锻炼的场所，这个公园的标杆比较高，按照3D公园来打造，我们对打造好公园充满信心，我们也想早点把公园打造出来。
    还有就是公园配套。刚才周总说了，现在公交车逐渐完善了，地产业陆续起来了，恒大旁边也有学校，包括轻轨2号线和5号线都已经规划起来。根据我们的了解，修轻轨的很多建设和施工，前期勘探也已经开始了，所以轻轨也很快要动工了。所以随着交通设施、市政配套逐渐完善，华岩新城很快会上一个台阶。
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　　杨恒： 其实我们金科一直在思考这个问题，我们也找到一些答案，我觉得华岩新城最大的资源，就是板块资源。首先是桥头堡作用，华岩新城是重庆向西扩展的桥头堡，我们有很多客源都有深刻的体会。我们的很多客户，本身不到这块地来，但是到西城西面去，就对我们有了一定的了解。
    然后是有很好的资源。恒大、和泓、金科围成的地块是整个华岩新城的最中心，是“大九沙”（大渡口、九龙坡、沙坪坝三大区域）的核心区域，既能到大渡口，又能到沙坪坝，到九龙坡就更方便了。“大九沙”以前的居住人群，改善性很少，九龙坡中心的房子基本卖完了，沙坪坝是往大学城发展，所以，处于核心区域这点，也给我们带来了很多客源。
    另外，重庆整个偏西部的地方，人群购买力相对比北部要低一点，所以我们开始的80、90平米的产品销售很差，但后来我们发现，这个市场比较容易接受60、70的产品，因此，我们在设计的时候就有所考虑。
    我觉得，华岩新城确实是很好的机会点，我们进入这个区域，给我们带来了发展的机会。
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　　主持人：金科主要是看重大九沙板块的资源，和泓除了板块之外还有市政公园的介入，以及交通的便捷性，其次就是斌鑫作为这块区域最早进入的开发商，为我们板块配套也做了很大的贡献，同时容磁在这块也进入了很多知名的顾问，请王总谈一下，华岩新城除了三位开发商说的之外还有什么资源可以利用，还有哪些可以和热门区域相竞争的优势，我们如何引导购房者选择我们这个区域。
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　　王雪松：我想金科提高了华岩新城的档次，而金科的进入和恒大的进入也会不断的推动这个板块的发展。其实他们的产品打造得很好，但是整个市场还存在空白，大家都在摸索中，因此对眼前利益不会看得非常重，有可能让出一部分市场利润。我觉得在整个大片区来讲华岩是属于“后发片区”，有明显的成本优势和价格优势，产品的价格确实比较便宜。第二个，说到西区，因为现在整个主城区有向西和向北的扩展趋势，往西发展本身有很大的片区，另外还有大九沙的这个片区，我想这是相对经济发展有潜力，购买力也是比较强的区域，再加上西区是江津进入主城区的一个通道，现在江津进城便是在这个点上，这个点相对来说是非常活跃的，这些都决定了强大的购买力。
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　　主持人：我们刚才聊了下三位开发商在华岩的产品，对华岩新城的资源进行了梳理，我们现在回到板块当中来，华岩新城中，斌鑫后期还有作品推出，能给我们做一下介绍？
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　　周水荣：这块地我们拿下的时间不长，是今年5月份拿的，在龙门阵主题公园这里，地上43万方，还有地下的车库，加起来大概有50万方，而这地块也还没有作定形规划。
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　　主持人：我们期待斌鑫的新产品出来，金科阳光小镇打造的是第七代花园洋房，实际上当初我们看阳光小镇产品的时候，带给我们很亲切很具有亮点的建筑风格，我们首先请杨主任谈一下金科阳光小镇花园洋房的一些亮点，然后再请和泓的唐总谈一下他们的洋房特点又在哪里？
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　　杨恒：这样说，我们刚才在谈到板块的时候，我们金科有带动力，金科一直就是开发一个项目带动一个片区，比如说北城的天湖美镇，西区的阳光小镇，我们产品推出的是第七代洋房，大家最开始看到的洋房就是一点气派，最开始是美丽，金科之前的产品，洋房更多偏向于现代风格，我们第一次尝试性的做一点异域风情的，目前来说这样的产品很少。我们之所以敢卖7千，我们一套洋房大概也就70万，而这样我们可以在主城以高层的价格可以买到洋房，所以这个也是产品一个很重要的特点。
    花同样的钱可以在我这里买到洋房，而且现在房贷也紧张，所以能一步到位买到洋房，买高层就不如买洋房。
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　　主持人：唐总在规划之前参考了金科阳光小镇的营销以及规划么？
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　　唐加辉：我们做洋房肯定要向金科学习，因此我们学习了很多，金科经验非常丰富，洋房已经做到第七代了，应该说我们很谨慎，也做了很周密的市场调查，现在我们产品还没有出来，刚刚动基础，也在规划，很多东西也不全，所以也在调整的过程中，今天没有带来明确的东西，但是在今年年底肯定会亮相。
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　　主持人：恒大的规划呢？
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　　唐加辉：恒大是18层的小高层，还有一些别字楼。
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　　主持人：金科怕恒大吗？
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　　杨恒：不用怕，其实盘活了人气旺了，我听和泓进来和恒大进来，我当时晚上开会的时候就说这个区域要涨价了，因此我们当天晚上就宣布涨价。
     所以我们金科非常欢迎和泓和恒大进来。
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　　王雪松：我们也有这个感触，我们当时高层拿的是两千，开盘是以2400元出售，金科进来以后便对房价有了一次带动，因此我们涨了一次价。今年三月份恒大拿了地之后，我们价格卖到了5千左右，来买房子的客户有点犹豫，但是看到恒大和泓进来以后，我们价格却没有涨很多，所以在我们还没有涨价之前的客户现在购买就很坚决了。和泓、恒大进来后整个区域会更热。
    我们希望这个区域多做一些楼盘，把区域做大，做热，这样还会有更多其他区域的客户来关注这个区域，选择这个区域。
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　　主持人：大的开发商进入对业主利好的消息，进来的开发商多了，我们区域的环境、交通以及各方面的配套才会有大幅度的提升。华岩新城产品很丰富，有高层、小高层、洋房等等，购买者在选择华岩新城片区的时候如何选择这些产品呢？从哪些方面入手选择？
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　　王雪松：其实这个不好说了，这个购房其实就是很简单，比如和泓开盘有可能再涨价，就是高层洋房可能都涨，就目前华岩新城片区的涨幅来说，现在选择这片区相对高档的洋房来说价值更大一些，这个地域相对来说自身条件好一些，对公交系统更完善一些，原住居民买这些地方就要付出一些代价，目前可以享受价格实惠的时候也可以享受这个环境。
    为什么要在华岩新城这里买房子，主要原因就是性价比高，在江北买高层而在华岩新城就能买到洋房，其实在一个区域内，开发商相互拉抬和板块拉抬是一样，今天和泓进去，和泓肯定比金科价格高，因为成本高了，和泓提价了金科就提价了，新的开发商不可能比这些开发商低。其实城市板块之间是这样，西区高端产品的价格肯定还会提，这个跟政府的规划和产业规划有关系。
    目前来说，我们到西区买洋房江北相对只有买高层，所以目前来说，低端客户的成本交通费用高一些，所以我觉得在这地块高端产品的价值更大一些，这个市场引领一定是通过高端产品带动低端产品，不可能是通过低端产品价格突涨来刺激高端产品的消费。 所以在这个区域，更要看重高端产品。
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　　 主持人 ：好的，我们一时半会儿也不可能把华岩新城完整地呈现给网友购房者，我们希望购房者更多的关注两江新区以外的板块，比如大坪区域和华岩新城，网友们可以走到华岩片区看一下，华岩新城是一个离主城区比较近的板块，更是重庆西进的核心。
    非常欢迎各位今天参加我们新华网地产下午茶，我们的会议就到此结束，谢谢大家。