-
主持人
主持人
当前，我国各项改革正从全面启动期转入加速推进期。就房地产而言，就是要加快推进从短期调控向长效机制转换。各位看来，在前期调控取得明显成效之后，“租售并举”为什么会成为这一轮房地产制度改革的重点？
-
胡存智
租售并举对房地产调控以及市场长期稳定健康发展具有重要作用
租售并举对房地产的调控以及房地产长期稳定健康发展有三个非常重要的作用：一是房屋回归居住属性的特点，发展住房租赁市场是满足居住需求，减少投资需求，实现住房消费的重要手段。一段时间以来住房的双重属性中，资产属性太高，居住属性没那么高，就引起了社会去投资、炒房投机。所以，租售并举首先是把房屋的居住属性突出来，有效地满足“房住不炒”，这样房地产市场的发展、住房体系就有了很好的发展根基。其次，租赁住房和购置住房形成了一个完整的住房市场，有利于建立结构合理，供需均衡的房地产市场。购房与租房对于居住来说，两者本应是有很好的替代性选择，并能发挥均衡和制约作用。但当前是租赁弱化，购房实现安居比例过重，使得房价追高。所以，租售并举就能使得市场的租售房屋的结构和比例比较均衡，让需求者有多重选择，这样住房价格就不会过高追涨，使得房地产市场的调控可以从根本上得到很好的解决。第三，租售并举就能使房地产市场跟居住这两者能够很好结合起来，租赁体现的是住房消费，发展好了不仅体现纯居住价格，有效均衡购房价格。还具有入驻门槛低，选择性好，居住位置、居住时间灵活，帮助城市不同群体更快实现“住有所居”的安居梦。
-
袁崇法
从供给端和需求端进行宏观判断
目前的房地产产业，开发建楼盘三到五年就能结束，然后开始切割后续事情。投资期限很短，挣的是快钱，但是租赁一开始就要考虑后期怎么管，做的是长线，挣的是慢钱，需要定性，定位，定档次，定客户群，根据客户群来设计住房，是针对年轻人还是老年人？年轻人需要公共空间和交流，这就要考虑到配置什么样的交流空间及环境；老年人则需要配置康复、健身、医疗保健及便利餐饮条件等，不同人群会出现倾向性的功能需求。所以房屋总量上看，虽然达到了供需平衡阶段，但结构上仍有市场需求。结构性需求很大，但许多需求往往是阶段性，甚至是短期性的，具有明显的不确定性，这是今后房产需求的主要特征。[详细]
-
董希淼
建立租售并举住房制度 推动消费转型升级及经济高质量发展
租售并举住房制度如果能够建立，对推动消费转型升级以及经济的高质量发展具有重要意义。我们先来看几组数据，第一，我国居民部门杠杆率从2008年的17.9%上升至2018年的53.2%，十来年间上涨35个百分点；第二，2008 年后我国国民储蓄率出现明显的下降趋势，2017 年比 2008 年累计下降 5.8个百分点；第三，4月社会消费品零售总额同比增长7.2%，低于前值和预期，为2003年以来最低增速。在内外部不确定因素比较多的情况下，如何扩大内需，刺激消费，进而拉动经济增长？我们要从投资拉动经济向消费创新拉动经济转型转变。如果更多人从购置房产转为租赁房产，减少住房方面的消费，那么住房之外的消费能力得以增强，这有助于拉动经济增长。所以，从这个角度来说“租售并举”住房制度建立，对整个经济发展以及对消费转型升级意义重大，而且是深远的。去年大家都在讨论“消费降级”问题，当然我不同意这样的判断，消费并没有降级，但是客观上看，大部分普通百姓主要支出体现在住房消费上。如果这个制度建立，就能把居民消费能力更好释放出来，作用是非常巨大的。
-
主持人
主持人
重庆作为西部唯一的直辖市，正在大力推动建设内陆开放高地、山清水秀美丽之地，对各类人才吸引力也越来越强。在刚刚过去的五一，重庆的洪崖洞成为了仅次于故宫的第二大游客打卡之地，越来越多的人喜欢上重庆，也愿意留在重庆，有观点认为，“租售并举”的着力点在于满足新市民的住房需求，各位对此怎么看？这背后优化住房供给体系应该遵循怎样的逻辑？
-
胡存智
租售并举体系的建立是实现住有所居的途径之一
租售并举特别是租赁住房有很多优点，从当前市场情况看，入住的门槛较低，另外选择性比较好，居住的时间、地点都很灵活。如长租公寓的产品形式更是提升了居住品质，能满足各种不同的需求，选择性很多。所以租赁住房具有很多购置住房不可比拟的优点。因此，实际上是希望适合城镇中住有所居的各类人群。当然，作为城市新生的市民，由于他们所处的条件环境和时代不太一样了，租赁住房更适于他们的安居。为什么不一样呢？因为，过去大部分城市人口参加过房改，或者相当多的人在房价比较低时购置了房子，大多拥有了自己的住房。所以在过去的年代，房屋的自有率上升到一个很高的程度。显然，我们国家很高的住房自有率是属于上一代的，新生市民正处在缺房住而房价高的时代，不同程度面临着买房困难，同时收入又超出了政府保障房的覆盖范围，因此成为买不起房的“夹心阶层”，而整个社会又觉得不买房子就不能安居，结果就变得无所适从。因此，租售并举体系的建立对这些新市民更具有吸引力，在当前市场条件下较易帮助他们实现住有所居，能更快更好解决安居问题。
-
袁崇法
利用存量闲置房进行老城区改造 满足多渠道供给和多元化需求
中心城区的地段成熟，配套齐全，而且特别是一些老城区的存量闲置房，户型小，门槛低，上海和北京约40%的租赁业务发生在这些区域，所以这一块我们有文章可以做。我想给龙湖提一个建议，别光局限在新建里面，要看到老城区改造的价值。不是说租售并举就意味着未来的房子由盖了卖，转为盖了租，从总量上一定要看结构性调整过程当中的多渠道供给和多种需求。而且租房比例未来可能会上升并且会常态化，虽然在改善过程当中，有的改善是新买，有的是把已经租了的房子买下来，买房现象依然会大量存在，但是更多增长的是租房需求，包括短租和长租。总之，房地产进入结构性供需阶段，租售不仅并行，而且将会交织在一起。重庆市特别是龙湖集团在新建房、存量房租售并举上先走了一步，希望今后能不断总结经验、不断创新，越走越好。
-
董希淼
“长租即长住，长住即安居” 转变住房租赁理念
住房租赁首先要满足新市民，因为新市民租赁的需求更为迫切。怎么能够为全体市民提供服务，更好地满足他们的需求？重要的一点就是观念理念的转变，这个观念转变可能需要一个过程。有人说，中国丈母娘是“租售并举”住房制度的重要影响因素。我在大学讲课，与大学生朋友交流，不少男女大学生告诉我，他们自己能够接受在租来的房子里结婚，但是担心丈母娘不会同意。这其中就存在传统观念、理念转变的问题。我们老祖宗从游牧文明迈向农耕文明之后，非常看重“安居”“安居乐业”，这都非常对。但是什么是安居？怎么来定义安居？住在长租公寓算不算安居？有人提出，“长租即长住，长住即安居”这个理念，如果我们秉持有这样的理念，全社会能够有这样的认识，那通过租房子实现安居梦就成为一件自然而然的事情了。所以，我们要加大宣传力度，让“长租即长住，长住即安居”成为全社会的共识。
-
张智聪
租购并举是这个时代发展的必然趋势
租购并举是一个必然的方向，因为中国人总有安居乐业的说法，内心深处是希望拥有房子。但是在现在的社会环境下，由于工作的流动性，居住地点也经常变动，所以租房在很大程度上满足了这种需求或者盘活了这些资产，这也是这个时代发展的必然。
-
主持人
主持人
其实在众多政策中，最能挑动普通人神经的莫过于“租购同权”四个字了。那么要把“租购同权”真正变为具有全国性意义的制度实践，让租房者有更多获得感、归属感，还需要突破哪些障碍？
-
胡存智
落实租赁居住消费措施需与公共服务挂钩
租购同权是鼓励支持住房租赁消费的重要核心政策，是推动租赁居住消费的一个非常重要的措施。这个措施虽然好，但落实也有一定的困难，因为把购置的房屋和城市里的教育，医疗等基本公共服务挂起钩来的制度，实际上是承接了按户籍挂钩的管理体制，只是原来与户籍相挂钩，现在按照住屋相挂钩来管理。由于涉及城市公共管理方式、基本公共服务体制和有关的机制问题，彻底解决挂钩问题仍需有治本之策，从现在看来还有一段相当长的路程要走。那怎么来破题呢？当前最好的、也是最简单容易突破的举措，就是可以先从长租房、长租公寓、公租房开始实行租购同权。因为长租房是比较长时间的居住消费，在相当长的时间内具有比较稳定的租住权，可以同等实现与基本公共服务挂钩，并方便与购置房屋进行管理上的衔接，有效避免假租赁、短租赁带来的问题。
-
袁崇法
租售同权重点要解决社会保障
租售同权在当前还是非常具有意义的，但重点是要解决流动人口在本市的社会保障、待遇，这是一个临时性的有针对性的政策，针对目前社保尤其是教育等领域存在的问题而设定的。我们现在正在逐步增加交纳社保在落户条件当中的权重，你交了几年社保，作为新市民就能在当地落户，其实主要是看你在当地交纳社保是不是到了年限，年限可以设计的有长有短，小城市可以设计短一点，大城市可以设计长一点。居住的房屋是自有的还是租来的，不应成为入户或获取当地市民待遇的前提条件。
-
董希淼
均衡供给是“租售平权”背后的核心问题
我认为“租售同权”是难以成立的。租赁住房跟购置住房肯定是不一样的，我更愿意用“租售平权”这个提法，不管是购置住房还是租赁住房都能平等公平地享受基本公共服务。我们城市的基本公共服务，要将它跟住房和户籍制度剥离开来。基本公共服务作为公共产品或者准公共产品，应该面向全社会提供，它跟住房和户籍没有必然的一一对应关系，这样我觉得就能基本做到平等与公平。但这只是表面的现象。其实我们提“租售同权”也好，讲“租售平权”也好，核心就是基本公共服务不均等，供给数量不足，供给质量不高。比如我们优质的教育资源稀缺，很多人就要去买学区房。如果优质教育资源供给很充分了，就不存在这样的问题。所以我们要在基本公共服务方面，增加供给数量，提高供给质量，更加均衡供给，这是“租售平权”背后更核心的问题。
-
主持人
主持人
纵观住房租赁市场，长期以来似乎都被打上了“野蛮生长”的标签。在“租售并举”政策框架趋于清晰的背景下，加快补齐住房租赁的行业规划、产品分类、技术手段、运营管理、后期服务等方面的短板，政府和企业分别应当发挥怎样的作用呢？
-
胡存智
根据房地产转型发展需要培育市场主体
租赁住房发展怎样发挥政府和企业的作用？作为政府主要做好以下几个方面：第一，要确定目标，建立行业规则。租赁住房原来并不是没有，但是处于分散、零星、市场运作很不规范的状态。作为住房市场化，租赁住房发展的方向一定要有目标，这个目标要根据各地的情况进行明确，并制定好有利于行业发展的规则。第二，根据房地产转型发展的需要，培育市场主体。特别要把租赁企业、住房租赁公司发展起来。第三，鼓励住房租赁消费，支持租赁居住，明确租住权益。第四，要增加租赁住房数量和来源，不仅是存量房租赁要发展起来，新增房屋租赁也要发展起来。 第五，在各方面都给予政策支持，包括金融、税收，特别是土地方面，要建立起和租赁住房相配套的制度。目前租赁住房的痛点之一就是租赁房由于土地价格和现有房价的问题，使得租赁住房的投资回报率不足以支撑租赁住房的长期可持续发展。第六，政府要加强监管，租赁住房产业发展必须要有适应于它的管理规则和制度。
-
张智聪
不断深耕、打磨产品 为年轻人提供更优质的居住空间
住房租赁市场要有活力，通向未来，市场化是一个大方向，可能还要对相应的人群进行分类。在政策维度上，要把运行的轨道规定清楚，呼吁政府在制定政策的时，根据行业特点，制定相应的规范，这样让所有的车都行驶在一个正确的轨道上，遵循一个合理规则。而企业的部分，则是需要不断深耕运营服务、打磨产品，真正的为城市年轻人提供更优质的居住空间。
-
主持人
主持人
我们已经通过圆桌对话谈到了长租公寓发展的痛点，而这个痛点我们首先在袁院长的建议当中听到，现在更多的存量房其实可以作为一个长租的选择，随着国家住房租赁利好政策持续释放，作为租赁市场新兴力量，长租公寓近年受到市场主体和资本的青睐，成为“租售并举”政策落地的一个热门选项。其实在重庆，就有一些企业已经进入到这个新兴的业务领域。但最近也有分析认为，长租公寓这个新兴业态的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”，虽行业前景可期，但目前为止尚无企业能给出清晰的、可持续的盈利模式，进而背离了初衷，滋生出各种新的问题，张总，您代表企业，我特别想听听你们的思考和实践。
-
张智聪
通过规模的稳定增长及运营提效达成盈利
对于长租公寓业务来说，规模是达成盈利绕不开的一个话题。所以冠寓还是会沉下心来，深耕产品运营服务，为租客带来品质居住的同时，通过规模的稳定优质增长以及运营提效，提升更好的盈利。冠寓现阶段依然处于发展阶段，目前冠寓已获取房源80%以上为轻、中资产，此类业态在成熟期将实现35%左右的毛利率。截止到2018年底，随着冠寓业务规模的不断增长，已经开业超5.3万间，单年营收达到了4.2个亿，整体业务的逻辑还是非常良性的在发展和成长。龙湖集团对冠寓非常有信心，四大主航道业务都是龙湖集团的核心业务，未来会形成更为战略协同，相互助力的业务场景，更好的实现龙湖集团“善待你一生”的品牌理念。
-
主持人
主持人
长租公寓未来如何在深化住房改革、推动地区高质量发展中更好发挥作用？支撑其健康发展的关键是什么？
-
胡存智
从供应数量、供应方式及供应价格 支撑租售并举住房制度的建设和发展
解决好租赁住房或者是长租公寓的长期可持续发展要有新的供地制度，从包括供应的数量、供应方式以及供应的价格上，都做出供给侧方面的改革，支撑租售并举住房制度的建设和发展。
-
袁崇法
培育市场主体 配套与政策需及时支持
长租公寓是一个新事物，要成熟起来还需要一段时间，主要是市场主体的发育，同时需要配套、政策的及时跟进和支持。
-
董希淼
长租公寓的住房租赁市场应有顶层设计
长租公寓发展对“租售并举”的住房制度建设很重要，要提高对长租公寓的认识，对包括长租公寓在内的住房租赁市场应有顶层设计。在这个过程中，金融一定能发挥更好的作用，金融活，长租公寓活。
-
张智聪
租购并举将作为企业的发展战略
租购并举一定会成为国家未来实现“住有所居”的重要的路径，企业也会把租购并举作为未来的发展战略。
-
主持人
主持人
构建住房租赁市场发展的长效机制，推进“租售并举”的住房供应体系建立不是一时之计、一时之策，而是需要政府与市场主体长期的共同努力。
